自考法律本科畢業(yè)論文范文

畢業(yè)論文的寫作想必是讓很多同學(xué)頭疼的一件事情，那么自考法律本科的畢業(yè)論文該怎么寫呢，下面是以物權(quán)法中的優(yōu)先購(gòu)買制度競(jìng)合問題為題目的畢業(yè)論文范文。

關(guān)于物權(quán)法中的優(yōu)先購(gòu)買制度競(jìng)合問題研究

摘要：優(yōu)先購(gòu)買制度發(fā)展歷史悠久,我國(guó)自唐宋以后就產(chǎn)生了親族優(yōu)先購(gòu)買等優(yōu)先購(gòu)買制度,當(dāng)然早期優(yōu)先購(gòu)買或著眼于家族觀念及倫理觀念,或方便交易,促進(jìn)商業(yè)發(fā)展。這在很大程度上帶有時(shí)代與政治制度因素的背景。而今,我國(guó)現(xiàn)正處于社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)期,社會(huì)結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本性變化,但是優(yōu)先購(gòu)買制度適應(yīng)了歷史發(fā)展的潮流被沿用至今,并在我國(guó)民法領(lǐng)域發(fā)揮著重要作用。本文著眼于我國(guó)優(yōu)先購(gòu)買制度的歷史考察及當(dāng)今效用等多方面內(nèi)容進(jìn)行研究,以期促進(jìn)物權(quán)法中優(yōu)先購(gòu)買制度的立法完善與發(fā)展。

關(guān)鍵詞：物權(quán)法;優(yōu)先購(gòu)買;承租人;共有人;

優(yōu)先購(gòu)買在臺(tái)灣稱之為優(yōu)先承買權(quán)。對(duì)于優(yōu)先購(gòu)買的立法,我國(guó)理論界一般認(rèn)為有四類模式,即需要在物權(quán)法、債權(quán)法以及特別單行法中進(jìn)行規(guī)定。在我國(guó)現(xiàn)行法中對(duì)優(yōu)先購(gòu)買的規(guī)定既包括各國(guó)立法上已經(jīng)存在的優(yōu)先購(gòu)買類型,也有根據(jù)我國(guó)國(guó)情而新創(chuàng)設(shè)的我國(guó)特有的優(yōu)先購(gòu)買類型,比如在最高院原則通過的《公司法解釋(四)》第二十二條至二十九條規(guī)定了一系列有關(guān)股權(quán)方面優(yōu)先購(gòu)買的具體解釋,其中第二十四條第二款規(guī)定“有限責(zé)任公司的股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán),其他股東主張優(yōu)先購(gòu)買部分股權(quán)的,不予支持,但公司章程另有規(guī)定的除外?！痹摋l款實(shí)質(zhì)上對(duì)優(yōu)先購(gòu)買進(jìn)行了一定程度的限制。本文只是選取了在物權(quán)法中有關(guān)優(yōu)先購(gòu)買進(jìn)行研究,并提出一些立法完善的意見。

1物權(quán)法中優(yōu)先購(gòu)買制度概述

1.1優(yōu)先購(gòu)買的定義

優(yōu)先購(gòu)買是指特定人依法律規(guī)定或約定,在出賣人出賣財(cái)產(chǎn)時(shí),享有在同等條件下優(yōu)先于他人購(gòu)買的權(quán)利。[1]優(yōu)先購(gòu)買使權(quán)利主體在同時(shí)擁有購(gòu)買權(quán)的兩個(gè)或多個(gè)權(quán)利主體之間,可優(yōu)先于其他主體而購(gòu)買其權(quán)利標(biāo)的物,由此可見,優(yōu)先購(gòu)買具有豐富的概念內(nèi)涵和性質(zhì)。早在《德國(guó)民法典》第504條規(guī)定:“對(duì)標(biāo)的物有優(yōu)先買受權(quán)的人,在先賣義務(wù)人與第三人對(duì)標(biāo)的物訂立買賣合同時(shí),可以行使?！钡?05條至514條又對(duì)先買的具體行使條件以及權(quán)利限制進(jìn)行了細(xì)化,比如規(guī)定了對(duì)法定繼承人不得主張、破產(chǎn)時(shí)不得先買以及不能轉(zhuǎn)讓。法國(guó)民法典6第815-14、15、18條規(guī)定了共有人,用益權(quán)人,第1862條規(guī)定了股東,第1866條規(guī)定了質(zhì)押權(quán)人對(duì)質(zhì)押股權(quán)的。另外,法國(guó)鄉(xiāng)村法還規(guī)定了佃農(nóng)[1]。

1.2優(yōu)先購(gòu)買類型化分析

優(yōu)先購(gòu)買有多種分類標(biāo)準(zhǔn),因本文探討的優(yōu)先購(gòu)買主要涉及各優(yōu)先購(gòu)買之間效力問題,所以主要表述以效力而分的優(yōu)先購(gòu)買,分為物權(quán)優(yōu)先購(gòu)買、債權(quán)優(yōu)先購(gòu)買和準(zhǔn)物權(quán)優(yōu)先購(gòu)買。

物權(quán)優(yōu)先購(gòu)買主要有按份共有人、共同共有人優(yōu)先購(gòu)買等。在我國(guó)《物權(quán)法》第101條對(duì)按份共有人享有的優(yōu)先購(gòu)買進(jìn)行了明確規(guī)定,是指在某一按份共有人轉(zhuǎn)讓其份額時(shí),其他按份共有人在此情況下,享有優(yōu)先購(gòu)買該份額的權(quán)利。它是法律賦予按份共有人所享有的權(quán)利。例如,A、B兩人共同出資購(gòu)買一套二層臨街商品房并商議一層歸A所有,二層歸B所有,二人便形成了一種典型的按份共有關(guān)系,若A、B其中一人未告知另一人而擅自將其應(yīng)有份額出賣給第三人,則其侵犯了另一按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買。但令人遺憾的是,對(duì)于共同共有人優(yōu)先購(gòu)買《物權(quán)法》未作規(guī)定,但這并不代表著共同共有人不享有優(yōu)先購(gòu)買。在《民通意見》92條中規(guī)定:“共同共有財(cái)產(chǎn)分割后,一個(gè)或者數(shù)個(gè)原共有人出賣自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí),如果出賣的財(cái)產(chǎn)與其他原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套使用,其他原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買的,應(yīng)當(dāng)予以支持?！倍夜餐灿嘘P(guān)系多發(fā)生在特殊身份關(guān)系的基礎(chǔ)上,而且共同共有財(cái)產(chǎn)的分割多是因?yàn)檫@種特殊身份關(guān)系的破裂,因而這一規(guī)定為共同共有財(cái)產(chǎn)的分割提供了較為有效的方法,然而該規(guī)定僅是停留在司法解釋層面,筆者認(rèn)為物權(quán)法應(yīng)對(duì)此作具體規(guī)定。

債權(quán)優(yōu)先購(gòu)買主要是指有限公司股東向外轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)內(nèi)部股東享有的優(yōu)先購(gòu)買以及合伙企業(yè)合伙人對(duì)財(cái)產(chǎn)份額享有的優(yōu)先購(gòu)買等。準(zhǔn)物權(quán)優(yōu)先購(gòu)買包括預(yù)告登記優(yōu)先購(gòu)買、承租人的優(yōu)先購(gòu)買等。所謂預(yù)告登記優(yōu)先購(gòu)買是指《物權(quán)法》第20條規(guī)定的預(yù)告登記制度,在買賣房屋等其他不動(dòng)產(chǎn)中,一旦進(jìn)行預(yù)告登記之后,登記權(quán)利人就相當(dāng)于享有了優(yōu)先購(gòu)買房屋的權(quán)利,因?yàn)榇藭r(shí)房屋所有權(quán)人未經(jīng)登記權(quán)利人同意對(duì)所涉房屋為買賣、抵押等處分時(shí)不會(huì)發(fā)生物權(quán)效力。但如果該預(yù)告登記優(yōu)先購(gòu)買不受限制必然會(huì)導(dǎo)致房屋所有權(quán)人的財(cái)產(chǎn)處于不確定狀態(tài)而且不利于物質(zhì)交換的流通阻礙社會(huì)的發(fā)展,因而在第20條第二款中從除斥期間上對(duì)優(yōu)先購(gòu)買進(jìn)行了限制,即債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的,預(yù)告登記失效?！斗▏?guó)民法典》、《德國(guó)民法典》、《日本民法典》規(guī)定之中一般也對(duì)各類優(yōu)先購(gòu)買進(jìn)行除斥期間制約。

2我國(guó)物權(quán)法中的優(yōu)先購(gòu)買制度存在的競(jìng)合問題

2.1共有人與承租人優(yōu)先購(gòu)買的競(jìng)合

在我國(guó)民商法領(lǐng)域優(yōu)先購(gòu)買制度中,共同共有人、按份共有人與承租人都享有優(yōu)先購(gòu)買,但是當(dāng)雙方同時(shí)對(duì)出賣物主張行駛優(yōu)先購(gòu)買時(shí)應(yīng)如何裁定一直存在著較大的爭(zhēng)議。對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買的限制主要在《城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋》第二十四條“第二十四條規(guī)定具有下列情形之一,承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的,人民法院不予支持:(一)房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買的;(二)出租人將房屋出賣給親屬,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;(三)出租人履行通知義務(wù)后,承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的;(四)第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的?！弊⒁獾氖?第一款所用“房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買”,筆者認(rèn)為此處“房屋共有人”應(yīng)作擴(kuò)大解釋,既包括按份共有人亦包括夫妻等共同共有人。

但有學(xué)者認(rèn)為,從我國(guó)現(xiàn)行法的規(guī)定來看,所謂共有人優(yōu)先購(gòu)買與承租人的優(yōu)先購(gòu)買根本就不存在競(jìng)合,是學(xué)者想當(dāng)然的思維慣性下的一種誤述[2]。認(rèn)為首先按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買,其購(gòu)買的對(duì)象系共有人轉(zhuǎn)讓的共有份額。共有人的共有份額,是指共有人對(duì)共有物所有權(quán)所享有權(quán)利之比例,系一抽象概念,并非局限于共有物之特定部分。[3]而對(duì)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買其對(duì)象為特定的出租標(biāo)的,是針對(duì)于出租人轉(zhuǎn)讓的出租物而言的,其客體是具體的標(biāo)的物,而非抽象的共有份額。權(quán)利之客體乃是物,若處分物則必然處分物上之權(quán)利,所以對(duì)共有物之處分必然處分了共有物上所及的共有人之權(quán)利份額;但處分應(yīng)有份額則不代表處分物,因?yàn)?應(yīng)有部分為抽象的存在,而非共有物在量上的分割;應(yīng)有部分并不局限于共有物之特定部分,而是抽象存在于共有物之任何微小部分。[4]其次,二者處分的前提不同。我國(guó)《物權(quán)法》第97條規(guī)定:“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但共有人之間另有約定的除外?！庇梢陨衔覀兛芍?共同共有人和按份共有人在處分其共有財(cái)產(chǎn)前必須征得大部分或者全部共有人的同意,即在對(duì)外處分之前共有人內(nèi)部對(duì)處分物形成了一種內(nèi)部關(guān)系,此時(shí)尚不涉及第三人。當(dāng)將處分物對(duì)外出售時(shí),共有人已經(jīng)同意對(duì)不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的處分,放棄了其對(duì)共有部分的優(yōu)先購(gòu)買。但筆者認(rèn)為這種邏輯存有問題,因?yàn)楣灿腥送獾囊馑急硎驹趯?duì)外處分的意愿,我們不能推定其意思表示默示著對(duì)優(yōu)先購(gòu)買的放棄,兩種意思表示并不能包含彼此是各自獨(dú)立的,所以二者是存在競(jìng)合的。

還有學(xué)者認(rèn)為:“不宜對(duì)承租人與共有人的競(jìng)合作出一般性的規(guī)定,而是應(yīng)當(dāng)結(jié)合交易中的具體情況,進(jìn)行裁判。在決定何種權(quán)利處于優(yōu)先地位時(shí),應(yīng)當(dāng)從以下幾點(diǎn)進(jìn)行考慮:第一,簡(jiǎn)化法律關(guān)系;第二,實(shí)現(xiàn)物盡其用;第三,對(duì)于土地等作為生產(chǎn)性物資的不動(dòng)產(chǎn)來說,還要注意保證物在經(jīng)濟(jì)上的規(guī)模效應(yīng)的發(fā)揮?！盵5]筆者認(rèn)為,這種觀點(diǎn)雖然充分的尊重了當(dāng)事人的意愿,體現(xiàn)了民法上的意思自治原則,考慮了標(biāo)的物的特性和性質(zhì),但是否傾向過多賦予了法官過多的自由裁量權(quán)。而且承租人優(yōu)先購(gòu)買設(shè)立背景在于彌補(bǔ)房屋等不動(dòng)產(chǎn)資源的不足,為充分保障承租人的住房權(quán),而住房權(quán)是人類生存的基本需求。但是隨著社會(huì)的發(fā)展,租賃之目的并不是因房屋短缺,而是為滿足住房權(quán)以外的各種需求所致,換言之,承租人的住房權(quán)還需不需要繼續(xù)放在優(yōu)先購(gòu)買中進(jìn)行保護(hù)有待進(jìn)一步論證,而且在國(guó)外有個(gè)別地區(qū)已經(jīng)廢除了承租人優(yōu)先購(gòu)買制度。而《城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋》第24條規(guī)定緩和了房屋共有人以及房屋所有權(quán)人家庭倫理因素與承租人之間的沖突是一種立法的進(jìn)步,是應(yīng)該得到肯定的。

2.2承租人之間優(yōu)先購(gòu)買的競(jìng)合

在對(duì)于同一標(biāo)的物數(shù)個(gè)承租人同時(shí)主張優(yōu)先購(gòu)買時(shí),可能會(huì)發(fā)生承租人之間優(yōu)先購(gòu)買的競(jìng)合。從我國(guó)現(xiàn)行法律來看,我國(guó)法律規(guī)定優(yōu)先購(gòu)買是將承租人作為一個(gè)整體而賦予的,其具有的是對(duì)抗全體承租人之外的其他人的權(quán)利,但是當(dāng)幾個(gè)承租人同時(shí)主張單獨(dú)取得其出租標(biāo)的的所有權(quán)時(shí),其相較于其他承租人而言是不具備優(yōu)先購(gòu)買的,各個(gè)當(dāng)事人處于平等的法律地位,此時(shí)應(yīng)該類推適用《合同法司法解釋三》第10條規(guī)定的特殊動(dòng)產(chǎn)“一物二賣”的原則進(jìn)行處理。

還有一種情形便是各個(gè)承租人分別就標(biāo)的物的部分份額與出租人建立了租賃關(guān)系,在此種情形下,如果買賣物可以分割,則各個(gè)承租人應(yīng)當(dāng)只對(duì)其租賃部分享有優(yōu)先購(gòu)買,而對(duì)其他承租人的租賃部分并不享有優(yōu)先購(gòu)買。如若買賣物不可分割,那么應(yīng)當(dāng)由各個(gè)承租人協(xié)商處理,或者按照最能發(fā)揮物之效應(yīng)與一般買賣原則處理。

2.3招標(biāo)、拍賣中能否行使優(yōu)先購(gòu)買

對(duì)于以招標(biāo)、拍賣等形式轉(zhuǎn)讓所有權(quán)時(shí),能否行使優(yōu)先購(gòu)買,理論上存在很大爭(zhēng)議?？傮w來說,反對(duì)在招標(biāo)、拍賣中行使優(yōu)先購(gòu)買的意見占主流,理由主要有:

(1)承認(rèn)拍賣中的優(yōu)先購(gòu)買,在實(shí)務(wù)上很難操作。如優(yōu)先購(gòu)買人參加競(jìng)買,就不存在以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的問題;如優(yōu)先購(gòu)買人不參加競(jìng)買,而在拍定后再又優(yōu)先購(gòu)買人行使優(yōu)先購(gòu)買而買得,則拍賣徒有其名,失去信用,而使人們不愿意參加競(jìng)買,從而影響不動(dòng)產(chǎn)的賣價(jià)。[6]

(2)在拍賣場(chǎng)合,若優(yōu)先購(gòu)買亦得行使,則應(yīng)買人勢(shì)必銳減,賣價(jià)難免偏低,一方面不利于債權(quán)人及拍賣物之所有人,另一方面亦不免造成偏惠優(yōu)先購(gòu)買人的結(jié)果。[7]

(3)拍賣是一種競(jìng)爭(zhēng)買賣,應(yīng)當(dāng)以出價(jià)最高者為收買人。拍賣是一種以“價(jià)高者得”為原則的變價(jià)方式,并無“同等條件”可言,優(yōu)先購(gòu)買喪失了賴以存在的價(jià)值基礎(chǔ)。先買人如欲購(gòu)得不動(dòng)產(chǎn),可以參加應(yīng)買,與他人公平競(jìng)爭(zhēng)。通知優(yōu)先購(gòu)買人參加競(jìng)買就能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)其優(yōu)先購(gòu)買的保護(hù)。[8]

筆者認(rèn)為,上述理由有其合理性,但是招標(biāo)、拍賣等形式依然是訂立合同的一種方式,不能因?yàn)槠浞绞降母淖兌绊憙?yōu)先購(gòu)買的效力。上述理由中所描述的情形只是在招標(biāo)、拍賣過程中可能出現(xiàn)的情形而且其他招標(biāo)、拍賣中的規(guī)定也可能出現(xiàn)上述情形,例如招標(biāo)、拍賣的特殊要求而使參與人減少等,但這并不能成為否認(rèn)招標(biāo)、拍賣中的優(yōu)先購(gòu)買的合理理由。其次,如果否定招標(biāo)、拍賣中的優(yōu)先購(gòu)買,顯然侵犯了優(yōu)先購(gòu)買人的合法權(quán)益,還有可能造成生產(chǎn)資料與生活資料利用的不便利和浪費(fèi)。因此,在招標(biāo)、拍賣等交易方式中依然可以存在優(yōu)先購(gòu)買,只不過應(yīng)當(dāng)采取一種特殊的方式。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的法律規(guī)定房屋拍賣時(shí),承租人享有優(yōu)先購(gòu)買,其“土地法”第104條規(guī)定,:“房屋出賣時(shí)基地所有權(quán)人,基地所有人接到通知后十日內(nèi)可主張優(yōu)先購(gòu)買……”我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“最高法院1960年臺(tái)抗字第83號(hào)”認(rèn)為:“強(qiáng)制執(zhí)行法上拍賣,應(yīng)解釋為買賣之一種,……應(yīng)將買賣條件以書面通知優(yōu)先購(gòu)買人之承租人,使其表示意愿等等”。最高院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》亦明確了強(qiáng)制拍賣程序中對(duì)優(yōu)先購(gòu)買的保護(hù),該規(guī)定第16條第1款規(guī)定:“拍賣過程中,有最高應(yīng)價(jià)時(shí),優(yōu)先購(gòu)買人可以表示以最高價(jià)買受,如無最高應(yīng)價(jià),則拍歸優(yōu)先購(gòu)買人;如有最高應(yīng)價(jià),而優(yōu)先購(gòu)買人不作表示的,則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買人?！?/p>

從臺(tái)灣法的上述規(guī)定中我們可以看出,優(yōu)先購(gòu)買人參與了拍賣過程,其參與方式主要有兩種:一種是優(yōu)先購(gòu)買人作為普通的競(jìng)價(jià)人參與全程的競(jìng)價(jià)過程,當(dāng)出現(xiàn)最高應(yīng)價(jià)時(shí),優(yōu)先購(gòu)買人可表示以相同的價(jià)格先于最高競(jìng)價(jià)人購(gòu)買,也可表示放棄優(yōu)先購(gòu)買而由最高競(jìng)價(jià)人購(gòu)買;第二種方式是待拍出最高競(jìng)價(jià)后,詢問優(yōu)先購(gòu)買人是否愿意以該最高競(jìng)價(jià)購(gòu)買,以此來保護(hù)優(yōu)先購(gòu)買人的合法權(quán)益。無論是上述何種方法,優(yōu)先購(gòu)買人都能夠以積極參加拍賣的方式在同等條件下來保護(hù)自己的優(yōu)先購(gòu)買。但是顯然第二種方法可能會(huì)有損最高競(jìng)價(jià)人的權(quán)益,且可能導(dǎo)致賣價(jià)偏低,因而采取第一種方法是最合適的。

3我國(guó)物權(quán)法中優(yōu)先購(gòu)買制度的立法完善

我國(guó)現(xiàn)行法中雖然規(guī)定了某些類型物權(quán)法中的優(yōu)先購(gòu)買制度,但由于缺乏一般性規(guī)定的統(tǒng)領(lǐng),整個(gè)制度顯得較為散亂,未能形成一個(gè)統(tǒng)一協(xié)調(diào)的體系,加之,各具體規(guī)定過于原則、概括,在實(shí)務(wù)中的操作性不強(qiáng),直接影響了物權(quán)法中的優(yōu)先購(gòu)買制度在現(xiàn)實(shí)生活中的應(yīng)用。但物權(quán)法中的優(yōu)先購(gòu)買作為一項(xiàng)古老的法律制度,長(zhǎng)期以來在我國(guó)的成文法和習(xí)慣法中均有體現(xiàn),人們?cè)谛睦砩弦呀?jīng)形成了應(yīng)用優(yōu)先購(gòu)買的習(xí)慣,而且,優(yōu)先購(gòu)買制度獨(dú)特的價(jià)值和功能,在我國(guó)目前的社會(huì)條件下,仍然具有重要意義,應(yīng)為我國(guó)社會(huì)發(fā)展所需。因此,我們?cè)诳吹浆F(xiàn)存優(yōu)先購(gòu)買制度缺陷的同時(shí),更應(yīng)當(dāng)肯定優(yōu)先購(gòu)買制度的現(xiàn)實(shí)意義,兩相對(duì)照,去劣存優(yōu),歸并整理,在立法上對(duì)優(yōu)先購(gòu)買制度進(jìn)一步發(fā)展和完善。

3.1應(yīng)予廢除的物權(quán)法中的優(yōu)先購(gòu)買制度

我國(guó)有一些物權(quán)法中的優(yōu)先購(gòu)買的基礎(chǔ)已經(jīng)不存在了,應(yīng)予廢除。例如:(1)原承典人的優(yōu)先購(gòu)買。最高院1963年《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策幾個(gè)問題的意見(修正稿)》中規(guī)定:“房屋回贖后,出租或出賣的,原承典人在同等價(jià)格上有有先承租、承買權(quán)?！?此一規(guī)定將典權(quán)人的先買擴(kuò)及于典權(quán)關(guān)系滅失后,對(duì)典權(quán)人的保護(hù)似嫌過分,應(yīng)予拋棄。(2)房改中的優(yōu)先購(gòu)買制度?！俺鍪酃信f住房,并非依市場(chǎng)價(jià)格確定,地區(qū)對(duì)原住戶價(jià)格上有較大優(yōu)惠,所以并不存在同等條件,擁有公房的單位根本不能將住房出賣給單位外第三人,此處不能適用承租人優(yōu)先購(gòu)買”。而住戶出售以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住房,基于相同理由,也不應(yīng)適用“共有人優(yōu)先購(gòu)買”。[9]由于我國(guó)公有住房已經(jīng)改革,公有住房已經(jīng)可以上市交易,這種在經(jīng)濟(jì)體制改革中出現(xiàn)的過渡性政策,已失去其存在意義。

3.2應(yīng)予修改的物權(quán)法中的優(yōu)先購(gòu)買制度

(1)擴(kuò)大承租人優(yōu)先購(gòu)買的適用范圍。我國(guó)現(xiàn)行的承租人優(yōu)先購(gòu)買制度僅限于房屋的承租人,但筆者認(rèn)為,倘若房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買仍然有存在必要的話,那么適用范圍還是有點(diǎn)狹窄的,比如在融資租賃中的大型機(jī)器設(shè)備,尤其是一些大型的流水生產(chǎn)線,它們基本上已經(jīng)是等同于不動(dòng)產(chǎn)的特征,此時(shí)在“同等條件”之下應(yīng)側(cè)重對(duì)原承租人利益的保護(hù)。(2)明確特殊交易方式中的優(yōu)先購(gòu)買。我國(guó)現(xiàn)行法律并未對(duì)招標(biāo)、拍賣等交易方式中的優(yōu)先購(gòu)買制度加以規(guī)定,這樣并不利于保護(hù)優(yōu)先購(gòu)買人的合法權(quán)益,并且在司法實(shí)務(wù)中容易發(fā)生爭(zhēng)議,以此筆者認(rèn)為可以兼采我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)或者是其他地區(qū)的法律并結(jié)合我國(guó)實(shí)際國(guó)情,從而進(jìn)一步完善發(fā)展我國(guó)物權(quán)法中的優(yōu)先購(gòu)買制度。

參考文獻(xiàn)

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